HIGH COURT OF MALAYA, KUALA LUMPUR
CIVIL SUIT NO. : S5 – 22 – 880 – 2006

BALIA YUSOF BIN HAJI WAHI J
28 JULY 2010

Construction law – allegation of delay – liquidated ascertained damages “LAD” – failure to handover site on schedule – time at large

Sale of goods – s 42 Sale of Goods Act 1957 – goods accepted without compliant – defects

Headnote

By a letter of award dated 4.4.1998 (‘contract’), the defendant appointed the plaintiff as its contractor to supply, deliver and install furniture for the hotel rooms and corridors of the defendant’s hotel known as Goldcourse Hotel Resort (‘hotel’). The defendant had in its counterclaim claimed that the plaintiff had breached the contract by failing to deliver the furniture within 10 weeks from the contract and by delivering furniture which was not of merchantable quality. It was further claimed that the plaintiff’s delay to deliver the furniture had resulted in the late opening of the hotel. Accordingly, the defendant sought to claim from the plaintiff damages and losses arising from the said breach including liquidated ascertained damages totalling to RM520,000.00, cost of replacing the furniture amounting to RM188,844.00 and operating expenses in the sum of RM1,547,751.95.

The plaintiff denies there was any delay to its works and contended that any delay was due to the defendant’s delay to handover the hotel for the plaintiff’s works. It follows therefore, that the defendant’s claim for losses arising from late opening of the hotel was too remote. Additionally, the plaintiff denied that the furniture supplied was of not merchantable quality as they were confirmed to be in good order by the defendant after the plaintiff’s rectification works. The plaintiff further contended that any damage was attributable to wear and tear after 3½ years of use by the defendant.

Held, dismissing the defendant’s counterclaim

(1) The defendant’s delay to handover the hotel to the plaintiff prevented the plaintiff’s compliance with the terms of the contract which provides the contractual completion date of 13 June 1998.

(2) As a result of the defendant’s delay, time became at large and the liquidated damages clause became inoperable and inapplicable.

(3) The plaintiff had properly rectified any damage or defects to the furniture and they were confirmed to be in good order by the defendant’s representative.

(4) According to s 42 of the Sale of Goods Act 1957, there was no merit to the defendant’s claim for the cost of replacing the furniture due to their defects furniture as the defendant had accepted and used the furniture for 3½ years before replacing them.

(5) It appears from the minutes of meetings, any delay to the opening of the hotel was not caused by the plaintiff, but the defendant’s main contractor, Asaztera Sdn Bhd.

Cases referred to

Sim Chio Huat v Wong Ted Fui (1983) 1 MLJ 151
Thamesa Designs Sdn Bhd v Kuching Hotel Hotels Sdn Bhd (1993) 3 MLJ 25
Trollope & Colls Ltd v North West Metropolitan Hospital Board (1973) 2 AER 260
Haw Sook Ying v Hiaw Tin Hu (1992) 1 CLJ Rep 120
Universal Cable (M) Bhd v Bakti Arena Sdn Bhd & Ors [2000] 3 CLJ 375
Wee Lian Construction Sdn Bhd v Ingersoll-Jati Malaysia Sdn Bhd [2010] 4 CLJ 203

Legislation referred to

Sale of Goods Act 1957, s 42

Other sources referred to

Hudson’s Building and Engineering Contracts, 10th Edition

Counsel

For the plaintiff – Raymond Mah (Jeremy Yong with him); M/s MahWengKwai & Associates
For the defendant – Francis Goh; M/s Francis Goh & Co

Judgment

Dato’ Balia Yusof Bin Haji Wahi J

(1) Pendengaran kes ini adalah mengenai tuntutan balas oleh pihak defendan terhadap plaintif. Tuntutan plaintif terhadap defendan telah selesai di Mahkamah Seksyen sebelum kes ini dipindahkan ke Mahkamah Tinggi bagi pendengaran tuntutan balas defendan. Tuntutan balas pihak defendan terhadap plaintif adalah berbangkit dari suatu kontrak untuk renovasi dan kerja-kerja hiasan dalaman dan suatu kontrak yang lain iaitu kontrak untuk membekal dan memasang peralatan perhiasan di bilik tetamu di tingkat 12 hingga 15 hotel kepunyaan pihak defendan.

(2) Defendan menuntut bahawa plaintif telah mengingkari kontrak tersebut di mana pihak plaintif telah gagal untuk menyiapkan kerja-kerja dalam tempoh yang ditetapkan iaitu dalam masa 10 minggu dari tarikh kontrak tersebut. Kontrak tersebut adalah berdasarkan kepada surat tawaran yang bertarikh 4 April 1998. Tuntutan balas defendan adalah untuk mendapatkan gantirugi akibat daripada kelewatan tersebut. Jumlah yang dituntut oleh pihak defendan adalah untuk LAD sebanyak RM2,000.00 sehari dan jumlah kelewatannya sebanyak 260 hari menjadikan tuntutan sebanyak RM520,000.00 pada keseluruhannya.

(3) Berkenaan dengan kontrak bekalan barangan hiasan pihak defendan menyatakan bahawa barangan yang dibekalkan oleh pihak plaintif kepada pihak defendan adalah defektif, tidak bermutu, dan tiada nilai komersial dan seterusnya menuntut gantirugi sebanyak RM188,844.00 dan defendan juga menuntut gantirugi akibat daripada kelewatan penghantaran barang-barang tersebut dan tuntutan sebanyak RM 1,547,751.95 sebagai perbelanjaan dan gaji kakitangan dan juga yang diakibatkan dari kelewatan oleh pihak plaintif di bawah kontrak berkenaan. Tuntutan ini timbul kerana terjadinya kelewatan pihak defendan untuk membuka hotel tersebut kepada pelanggan.

(4) Isu yang berhadapan dengan mahkamah adalah samada pihak plaintif telah gagal menyempurnakan obligasinya di bawah kontrak tersebut di dalam masa yang dipersetujui dan samada defendan berhak untuk mendapat tuntutan gantirugi di atas kelewatan yang berlaku.

(5) Berkenaan dengan kontrak pertama tersebut ianya bermula dengan surat yang dikemukakan bertarikh 4 April 1998 yang menetapkan tempoh 10 minggu dan tarikh akhir 13 Jun 1998 sebagai tarikh penyiapan kerja-kerja.

(6) Di antara terma yang penting ialah ‘defect liability period’ selama 6 bulan di mana baki sebanyak 10% daripada bayaran harga kontrak tersebut adalah dipegang oleh pihak defendan dan defendan juga berhak mengenakan bayaran ‘liquidated damages’ sebanyak RM2,000.00 sehari untuk setiap hari kelewatan kontrak tersebut.

(7) Mahkamah telah mendengar dan meneliti keterangan dari kedua-dua pihak plaintif dan defendan di dalam kes ini dan memutuskan bahawa kontrak tersebut adalah bermula dari 4 April 1998 iaitu berpandukan kepada surat bertarikh 4 April 1988 yang dikemukakan di mukasurat 13 Lampiran 55. Lampiran 55 adalah merupakan ikatan dokumen yang dipersetujui oleh pihak-pihak yang dikategorikan di bawah Bahagian B Ikatan Dokumen Bersama. Surat tersebut dengan jelas menyatakan bahawa “the completion of stage 1 including site installation shall be 10 weeks from the date hereof which shall be by 13 June 1998.” Daripada keterangan ini mahkamah berpuashati dan mendapati bahawa penyerahan tapak kerja di dalam kes ini adalah seperti yang diberikan di dalam keterangan plaintif yang merujuk kepada mukasurat 19 Lampiran 55 yang dengan jelas menunjukkan empat tarikh penyerahan. Mukasurat 19 Lampiran 55 adalah merupakan sebahagian daripada Minit Mesyuarat no. 59 yang diadakan pada 5 Ogos 1998. Keterangan di dokumen tersebut menunjukkan tarikh baru penyerahan bagi tingkat 12 ialah 23 Jun 1998, tingkat 13 ialah 26 Jun 1998, tingkat 14 ialah 8 Julai 1998 dan tingkat 15 ialah 3 Ogos 1998. Di samping itu, mahkamah juga mendapati bahawa defendan telah lewat untuk mengemukakan ‘letter of credit’ dan mukasurat 2 dan 3 Lampiran 54 adalah merupakan dokumen-dokumen yang menyokong keterangan saksi. Lampiran 54 adalah merupakan ikatan yang dipersetujui oleh oleh pihak-pihak yang dikategorikan di bawah Bahagian A Ikatan Dokumen Bersama.

(8) Mahkamah juga mendapati kelewatan pihak defendan untuk menyerahan tapak kerja (work site) telah menghalang pihak plaintif untuk menepati terma asal kontrak yang mengatakan bahawa tarikh penyiapan kontrak adalah 13 Jun 1998. Tindak tanduk serta kelakuan kedua-dua pihak dalam perjanjian tersebut menunjukkan bahawa kedua-dua pihak telah melepaskan hak mereka masing-masing berhubung dengan peruntukan mengenai masa di dalam kontrak yang dimasuki. Tindak tanduk mereka menunjukkan masa tidak lagi menjadi intipati kepada kontrak di antara mereka. Mahkamah memutuskan had masa telah menjadi terbuka. Dalam masa yang sama juga mahkamah mendapati tiada tarikh atau masa baru yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak tentang penyempurnaan kontrak tersebut. Oleh yang demikian mahkamah ini bersetuju dengan hujahan yang dikemukakan oleh pihak plaintif bahawa oleh kerana masa telah diketepikan maka tuntutan LAD pihak defendan di dalam kes ini adalah tiada bermerit dan tidak bertepatan dari segi undang- undang. Bercakap mengenai tuntutan bagi LAD, Salleh Abas FJ (pada ketika itu) di dalam kes Sim Chio Huat v. Wong Ted Fui [1983] CLJ 363 (Rep); [1983] 1 CLJ 178; [1983] 1 MLJ 151 memetik penyataan dari Hudson’s Building ada memetik penyataan dari Hudson’s Building and Engineering Contractors 10th Edition yang berbunyi:

(9) “Liquidated damages stipulated for at a rate for each day or week of delay in completing the works must begin to run from some definite date. It follows, therefore, that if the date in the contract has for some reason ceased to be the proper date for the completion of the works, and no contractual provision exists for the substitution of a new date, there is in such a case no date from which liquidated damages can run and the right to liquidated damages will have gone.”

(Silla juga rujuk kepada : Thamesa Designs Sdn Bhd v. Kuching Hotel Hotels Sdn Bhd [1993] 4 CLJ 12; [1993] 3 MLJ 25).

(10) Dalam pada itu Mahkamah juga berpegang kepada prinsip undang-undang yang menyebut bahawa “it is not the court’s business to improve the terms of the contract or to imply into the contract new terms of contract unless the court is satisfied that the conduct of the parties shows that intent”. (Trollope & Colls Ltd v. North West Metropolitan Hospital Board [1973] 2 AER 260). Fakta dalam kes ini jelas menunjukkan bahawa kedua-dua pihak tidak langsung berniat untuk membuat apa-apa perubahan tentang masa di dalam kontrak tersebut.

(11) Berkenaan tuntutan gantirugi di atas kelewatan penyiapan kerja tersebut, pihak defendan mendakwa kelewatan tersebut telah menyebabkan hotel berkenaan telah dibuka lambat menjadikan pembukaannya hanya pada 1 Mac 1999. Persoalannya adalah samada pihak defendan layak untuk menuntut gantirugi di bawah alasan ini. Oleh kerana masa bukan lagi merupakan intipati kepada perjanjian tersebut dan masa telah menjadi ‘at large’ maka penentuan haruslah dibuat samada kontrak tersebut telah dilaksanakan dalam masa yang munasabah.

(12) Melalui keterangan yang dikemukakan, oral dan juga dokumentari, mahkamah memutuskan kontrak tersebut telah dibereskan pada tarikh 12 Oktober 1998 dan tarikh tersebut adalah merupakan tarikh “practical completion” kontrak di antara pihak-pihak di dalam kes ini. Keterangan melalui dokumen-dokumen dalam eksibit P9, P10, P11, P12 dan P13 menunjukkan demikian. Eksibit-eksibit ini adalah merupakan Delivery Orders yang telah dibuat bertarikh 10 dan 12 Oktober 1998 yang menunjukkan bahawa plaintif telah menyerahkan setiap bilik mengikut tingkat bangunan berkenaan dan Mr David Wong bagi pihak defendan mengesahkan bahawa barangan-barangan tersebut telah diterima dan di dalam keadaan baik. Selain daripada eksibit-eksibit tersebut, mahkamah juga merujuk kepada minit “site meeting” dan secara khususnya merujuk kepada mukasurat 386, mukasurat 402 dan mukasurat 417 Lampiran 62 yang merupakan catatan sebahagian dari minit-minit mesyuarat dan merupakan appendix. Catatan tersebut menunjukkan bahawa “Hotel Guest Room at Level 12: installation of corridor carpet pending site ready. The guest room and keys had been handed over to GSB’s site office on 12 October 1998”. Dokumen-dokumen tersebut adalah merupakan dokumen yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak dan adalah diterima sebagai bukti kukuh.

(13) Mahkamah juga telah meneliti surat-surat plaintif kepada defendan dan di antara surat-surat tersebut adalah mukasurat 42 Lampiran 55 yang merupakan surat daripada pihak plaintif kepada pihak defendan dan disalinkan kepada firma arkitek CKL dan juga Genesis Network Sdn Bhd, pakar hiasan dalaman. Surat-surat tersebut mengatakan dengan jelas mengenai lawatan dan pemeriksaan bersama pada 12 Oktober 1998 dengan Mr David Wong Kok Wai dan penyerahan kepadanya. Walau bagaimanapun surat tersebut telah dibalas oleh pihak defendan dengan mengatakan bahawa penyerahan pada 12 Oktober 1998 tersebut adalah tidak diterima.

(14) Setelah mengambil kira dan meneliti keseluruhan dokumen dan eksibit-eksibit berkenaan, mahkamah berpuas hati dan memutuskan bahawa “practical completion” di dalam kes ini adalah tarikh yang disebutkan dan yang dicadangkan oleh pihak plaintif iaitu 12 Oktober 1998. Mahkamah juga memutuskan penelitian ke atas minit-minit mesyuarat menunjukkan bahawa kelewatan yang berlaku di dalam kes ini bukanlah disebabkan oleh pihak plaintif semata-mata tetapi adalah disebabkan oleh pihak defendan terutamanya di atas kelewatan kontraktor utama Asaztera Sdn Bhd.

(15) Berkenaan dengan isu kerja-kerja pemulihan (rectification work), mahkamah memutuskan bahawa “defect liability period” dalam kes ini hendaklah bermula dari 13 Oktober 1998 selama 6 bulan iaitu sehingga 12 April 1999. Apa yang terjadi ialah pihak plaintif telah dimaklumkan dan diberikan senarai kerosakan/defek bertarikh 21 Oktober 1998. Pada 30 Oktober 1998 kerja-kerja baikpulih tersebut telah dibereskan oleh pihak plaintif dan ini jelas seperti yang ditunjukkan di dalam dokumen di mukasurat 45 Lampiran 55 yang bertarikh 30 Oktober 1998 tersebut. Surat tersebut dialamatkan kepada arkitek CKL dan juga disalinkan kepada Goldcourse Sdn Bhd, Goldcourse Management Sdn Bhd dan juga Genesis Sdn Bhd. Surat tersebut menyatakan bahawa kerja-kerja membaik pulih telah dilaksanakan mulai 30 Oktober dan telah disempurnakan untuk tingkat-tingkat 12, 13, 14 dan 15. Dari surat berkenaan terdapat juga pengesahan daripada pihak defendan yang menyatakan “we hereby confirm that the above rectification works are completed to our satisfaction” berserta dengan cop Goldcourse Sdn Bhd dan tandatangan oleh Ang Lim bertarikh 31 Oktober 1998. Pada masa yang sama juga mahkamah ini merujuk kepada dokumen pada mukasurat 46 lampiran yang sama di mana plaintif menulis kepada arkitek CKL bertarikh 3 November 1998 yang juga disalinkan kepada pihak defendan dan juga perunding hiasan dalaman menyatakan kerja-kerja baikpulih tersebut telah disempurnakan dan disahkan oleh wakil defendant, Mr Ang Lim. Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak plaintif bahawa David Wong dan Ang Lim mempunyai otoriti yang dipersoalkan oleh pihak defendan. Kedua-dua mereka mempunyai apa yang dipanggil ‘ostensible authority’ untuk bertindak seperti apa yang mereka telah lakukan bagi pihak syarikat defendan. (Sila rujuk: Haw Sook Ying v. Hiaw Tin Hu [1992] 1 CLJ Rep. 120).

(16) Di atas keterangan yang dikemukakan tiada alasan untuk pihak defendan mengatakan terdapatnya kelewatan sehingga 28 Februari 1999. Mahkamah tidak dapat menerima keterangan pihak defendan yang mengatakan 28 Februari 1999 itu sebagai tarikh penyiapan kontrak semata-mata kerana berdasarkan kepada tarikh pembukaan hotel tersebut pada 1 Mac 1999. Tidak mungkin pihak defendan boleh membuat pembukaan rasmi hotel itu hanya sehari selepas kontrak disempurnakan dan hotel berkenaan diserahkan kepadanya. Mahkamah tidak dapat menerima hujahan pihak defendan yang mengatakan bahawa 28 Februari 1999 adalah merupakan tarikh penyiapan hotel berkenaan. Dengan ini mahkamah juga menolak hujahan dan cadangan pihak defendan yang mengatakan tarikh penyiapan hotel tersebut bermula dari tarikh penyerahan tapak hotel tersebut. Cadangan ini adalah meleset atas prinsip bahawa mahkamah tidak boleh mengandaikan sesuatu ke dalam mana-mana kontrak apa-apa perkara atau sesuatu yang tidak pernah dipersetujui atau diniatkan oleh pihak-pihak yang berkontrak tersebut.

(17) Merujuk kepada isu perabot yang rosak dan cacat, tiada terdapat bukti yang menunjukkan bahawa perabot yang dibekalkan oleh pihak plaintif tersebut adalah cacat/rosak seperti didakwa. Tuntutan balas defendan bagi peralatan perabot tersebut adalah sebanyak RM188,884.00. Daripada keterangan yang dikemukakan jelas menunjukkan kesemua perabot dan peralatan-peralatan dalam bilik tersebut yang telah dibekalkan oleh plaintif kepada pihak defendan telah diterima oleh pihak defendan, seperti yang ditunjukkan melalui eksibit-sksibit P9 hingga P13 yang telah dirujuk sebelum ini. Pihak defendan menyatakan bahawa pihak defendan ada membuat komplen kepada pihak plaintif berkenaan dengan kecacatan kepada perabot tetapi komplen tersebut dibuat hanya secara lisan. Dalam pada itu fakta juga menunjukkan bahawa tiada satu pun daripada perabot-perabot yang dikatakan rosak/cacat itu telah ditolak oleh defendan atau dipulangkan kepada plaintif. Dalam keadaan yang sedemikian, mahkamah adalah bersependapat dengan hujahan peguamcara pihak plaintif bahawa peruntukan seksyen 42 Sale of Goods Act 1957 adalah terpakai dan pihak defendan adalah dengan ini tidak berkompeten untuk meneruskan tuntutannya terhadap plaintif di bawah isu ini. Mahkamah juga bersetuju bahawa dalam kes ini jelas menunjukkan bukan sahaja pihak defendan telah menerima tetapi telah menggunakan barang-barang/perabot tersebut dan hanya setelah 3 1/2 tahun kemudian barulah pihak defendan membuat pesanan-pesanan bagi perabot yang baru dari 2 syarikat yang berlainan, Modular Sdn Bhd dan juga Thai Huat Furniture. Fakta ini jelas menunjukkan bahawa tingkah laku pihak defendan dalam membuat tuntutan ini adalah tidak konsisten dan ada sesuatu yang tidak kena.

(18) Seksyen 42 Sale of Goods Act 1957 memperuntukkan:

“The buyer is deemed to have accepted the goods when he intimates to the seller that he has accepted them, or when the goods have been delivered to him and he does any act in relation to them which is inconsistent with the ownership of the seller, or when, after the lapse of a reasonable time, he retains the goods without intimating to the seller that he has rejected them.”

(20) Di dalam kes Universal Cable (M) Bhd v. Bakti Arena Sdn Bhd & Ors [2000] 3 CLJ 375 Hakim Abdul Malik Ishak (pada ketika itu) pada mukasurat 385 berkata mengenai peruntukan tersebut seperti berikut:

“The goods that were delivered by the plaintiff were accepted by the first defendant. There was no intimation emanating from the first defendant that the good sold and delivered were not in conformity with the specifications as stipulated by the first defendant. The first defendant’s conduct in accepting those goods that were delivered by the plaintiff without notifying the latter of the alleged unmerchantibility of the goods constituted an acceptance of the goods so delivered. Section 42 of the Sale of Goods Act 1957 (Act 382) would certainly be construed in favour of the plaintiff …”

(21) Dan seterusnya di dalam kes Wee Lian Construction Sdn Bhd v. Ingersoll-Jati Malaysia Sdn Bhd [2010] 4 CLJ 203 pada mukasurat 219 beliau sebagai Hakim Mahkamah Rayuan mengatakan:

“On appraisal of the facts, it would be apparent that the plaintiff had been given the opportunity to inspect the machine prior to delivery. Even after the delivery of the machine to the IJM site, the plaintiff had ample time to examine it during the first few days to see whether the machine was fitted with a VL140 drifter and, at the same time, to seek an expert’s opinion. Instead of adopting all these measures, the plaintiff accepted the machine and used it for 22 months. The plaintiff even went to the extent of purchasing a new drifter which had been modified to suit the machine and then sought to claim damages for non-conformity with description and alleged under production loss long after the expiry of the six months’ warranty period.”

(22) Defendan juga membuat tuntutan untuk gaji pekerja-pekerja dan faedah bank dan mahkamah memutuskan tuntutan ini juga adalah harus gagal kerana mahkamah mendapati bahawa pihak plaintif adalah tidak ‘liable’ di atas kelewatan kerja-kerja tersebut. Dengan itu, tuntutan defendan untuk gantirugi sejumlah 1.5 million sebagai ganti rugi adalah juga ditolak. Di samping itu, peguamcara defendan sendiri telah, semasa mengemukakan hujahannya mengakui bahawa jumlah tuntutan tersebut adalah agak keterlaluan dan mungkin ‘inflated’. Mahkamah juga mendapati tuntutan gaji pekerja-pekerja yang dibuat oleh defendan adalah tidak ada kena mengena dengan kelewatan yang dikatakan yang dilakukan oleh pihak plaintif di dalam kes ini. Adalah menjadi prinsip mantap undang-undang bahawa sesuatu tuntutan gantirugi yang dibuat mestilah berdasarkan kepada prinsip gantirugi tersebut adalah “not too remote”. Ianya mestilah berkait dengan perbuatan pihak yang dituntut. Oleh yang demikian mahkamah memutuskan tuntutan pihak defendan bagi faedah bank dan juga gaji-gaji pekerja adalah dengan ini ditolak.

(23) Mengenai isu kos, mahkamah memerintahkan kos diberikan kepada pihak plaintif dan setelah mendengar hujahan lanjut dari kedua-dua belah pihak, kos sebanyak RM35,000/= adalah diawardkan kepada pihak plaintif.

Counterclaim dismissed
Reported by Raymond Mah & Jeremy Yong; M/s MahWengKwai & Associates

© 2019 MahWengKwai & Associates |
Terms of Use | Privacy and Personal Data Protection

logo-footer